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中古住宅を購入してみよう(その4の2) ニュース記事に関連したブログ

2012/03/27 21:49

 

 こんにちは。「ながやまさとし」です。

 

今日も「実際に中古住宅を買ってみる」ことで、その注意点や問題と解決を図ろうという、筆者の資金と労力が惜しみなく注がれるブログの続きを書きたいと思います。

 

【今日やって見ること】

・インターネット上の地図と土地価格のサイトを使ってみる。

・近くの定点観測点の価格と傾向(値上がりか値下がりか)を把握する

 

前々回は、国土交通省のサイトを使って、適正な土地の値段を求めてみようとしたのですが、あいにくうまく行かず、仕切り直しとなりました。

 

今回は、別のサイト、そう、筆者もそのサイト構築と運営に携わった「e-PRAGAhttp://www.e-praga.net/」というサイトを使ってみたいと思います。

 

ちなみに、筆者の著作〔「新たなビジネスモデルの構築を目指す『不動産カウンセリング実務必携』」日本不動産カウンセラー協会(共著2009年ISBN4990449401)〕でもこのサイトも使ってネット上で不動産の調査、適正価格を求める方法については紹介してます。

ちなみにこちら http://bookweb.kinokuniya.co.jp/htm/4990449401.html

 

そんなことはさておき、トップページも飛ばして早速使ってみましょう。

 

サイトから都道府県→市町村→地名を選んでいくと、今回購入検討の中古住宅が表示されました。

 

 

今度は右上左側に土地価格の定点観測点(赤いところ)が表示されてますので、まずは、左の赤丸の中の▲を「ポチッ」としてみると、過去10年分の価格の推移が表示されました。

ちなみに表示される価格は更地(≒建物のない宅地)1平米あたりの価格で2011年1月1日現在の価格です。

・・・・(言葉がないですねぇ・・)

 

気を取りなおして右上側の▲を「ポチッ」としてみると、同じよう価格の推移が表示されました。

 

・・・・(だだ下がりで言葉がないですねぇ・・)こちらは2011年7月1日の価格です。

 

 

【今日のまとめ】

 

・e-PRAGAというサイトを使って、近くの土地価格の定点観測値を確認しました。

・左側の定点観測点は28,800円(1平米あたり)で年▲5.9%の下落傾向

・右側の定点観測点は25,800円(上と同じ)で年▲1.1%の下落傾向

 

というわけで、以上のことを手がかりにして、次回は路線価を探してみることで、ようやく価格を求めてみることにしましょう。

 

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中古住宅を購入してみよう(その5 過去の地歴を見る) ニュース記事に関連したブログ

2012/03/23 00:11

 

 こんにちは。ながやまさとしです。

 

今日は、インターネットを使って土地の歴史(=地歴)を調べてみましょう

 

本当は土地の値段を出してみようという予定・・・でしたが、国交省のサイトがあまりにも「使えない」ので、土地の価格はもう少し整理してからにして、別のことをしてみましょう。

 

と、言い訳をしつつ、今日は「地歴」・・土地の歴史をインターネットを使って調べてみます。

 

もし、あなたが買った土地が、昔、こんなものだったら、心配でしょう。高い買い物だからこそ慎重に調べておく必要があります。例えば・・・・

 

・がけ(特に盛土したところ)

・沼地

・川

・工場

・廃棄物処理場

・とさつ場

・その他(筆者の経験では「伝染病院跡地」というのがありました。)

 

では実際に、インターネットを使って土地の歴史(=地歴)を調べてみましょう

 

さて、今回は国土地理院のサイトを使ってみます。

 

国土変遷アーカイブ

http://archive.gsi.go.jp/airphoto/

 

国土地理院が昔の航空写真をデジタル化して公開しているサイトです。詳細な写真は購入することになりますが、画像の粗い(といっても地歴調査には十分な解像度ですが)ものはネット上で見ることができます。

 

サイトはこんな感じ。今回の住宅はだいたい真ん中にあります。(ぼかしてもあまり意味はないかも

 

地図にマークがあるので、マウスを合わせると写真の範囲がわかったりします。「M」はモノクロ、「C」はカラーという意味と思います。

 

そこで、ほしい年代にあわせて検索ボタンを押すと航空写真の解像度の粗いサンプルが出てくるので、今回は

1941年(米軍が撮影したらしい)

1961年

1975年

2009年

を見てみましょう。

 

まず、1941年(昔そんなゲームがあった)は、こんな感じでした。今から70年前です。もとの写真は西が上でしたが、回転して、だいたい北が上になるようにしました。

 

国道(上下に走る白い線)は今と同じ位置のようですが、その他の道路は今とまったく異なっていて、土地改良(農地の区画整理のようなもの)前の集落の様子がわかります。川の流れと高低差に沿って不定形の水田が並んでいます。東に大きな河川があるのですが、いくつかの支流が集まっていて、現在のように堤防が整備されていない(≒洪水も多かった)様子もわかります。

 

次は1961年です。今から50年前です。ここからはちゃんと北が上になっています。街路が整備されつつある様子がわかります。

 

3番目は1975年です。今からだいたい37年くらい前でしょうか。ここからカラーになって見やすいですね。土地改良(≒区画整理)もだいたい終了し、道路が現在とほぼおなじで、区画がきれいになっています。今回の中古住宅は37年前は水田だったことがわかりました。

 

最後に2009年です。赤丸の右上に大きなスーパーができたり、アパートが増えてきました。

 

というわけでここの地歴は

1941年・・・水田

1961年・・・水田

1975年・・・水田(土地改良事業後)

2009年・・・建物がある。

 

その他の情報(現地の状況とか、登記簿謄本など)を総合すれば、ここは30年前に田んぼを造成して宅地分譲したことがわかります。

 

水田の場合には、水はけが悪いのと、地下水も浅いところにある(はず)なので、湿気が上がりやすい可能性があります。それほど問題にはならないと思いますが、注意したほうがいいかもしれませんね。

 

とはいえひとまず安心です。

 

中にはこんなのがあるんですよ・・

1960年代・・・食肉処理場

2000年代・・・建売住宅

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中古住宅を購入してみよう(その4 続き) ニュース記事に関連したブログ

2012/03/22 21:03

 

 こんにちは。ながやまさとしです。

 

「実際に中古住宅を買うことで、何がネックになるのか実践してみよう」の続きです。

 

さて、国土交通省のホームページが忙しいようなので、別の情報源から土地の値段を求めてみましょう。

 

国土交通省ウェブマッピングシステム」で、必要な情報を拾ってみましょう。

http://nrb-www.mlit.go.jp/webmapc/mapmain.html

 

 

これ筆者の不勉強か初めて見ましたが、きっと国土交通省がどこかの測量会社に委託して作らせたような、GoogleEarthを目指したような画面が出てきました。

いろいろ探して目当ての場所を取り出しましょう(この地図の使いにくいことといったら)。

 

------

 

結局出てこないので、別のことをしましょう。

 

 

 

 

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中古住宅を購入してみよう(その4) ニュース記事に関連したブログ

2012/03/22 18:43

 

 こんにちは。長屋雅俊(ながやまさとし)です。

 

今日は、「中古住宅を実際に購入してみることで、その注意点を一緒に体験してみましょう」のシリーズの4回目です。

 

前回は、中古住宅の価格は、

 

価格=(土地)+(建物)

 

で求められると書きました。

 

今回は、実際の例(人柱ともいう)をもとに、価格を出してみましょう。

 

まず、この不動産の概要です。

 

場所:○○県○○市

面積:99.87平米

形状:略長方形(「だいたい長方形」という意味)

道路:北6mの市道

その他:南西角の境界杭が滅失(「なくなっている」ということ)

 

今回は、簡単に誰でもできる路線価比較法」を使っていくら位なのか見てみたいと思います。

 

まず、価格の指標を探します。幸い、全国各地で土地の価格を定点観測していますので、それを探しましょう。

 

国土交通省の「土地情報データベース」(http://tochi.mlit.go.jp/)から探せるので、早速アクセスしてみましょう。

 

と、いつものようにやってみましたが、今日は忙しいようです。

 

 

では、また。

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ジャイロキャノピーの改造(その2・ミニカー登録してみました) ニュース記事に関連したブログ

2012/02/08 20:26

 

 こんにちは。長屋雅俊(ながやまさとし)です。

 

不動産の話はまた次回ということにして、今日はジャイロキャノピーの改造に取り組んで、ミニカー登録してきました

 

まず、ミニカー登録したいと近くのバイク屋へ

おもいっきり「羽のマーク」があるから安心かと思いきや。

 

筆者「これ、パトラッシュという名前ですけど、スペーサーを入れてミニカー登録したいんです。スペーサーは、これです。」

お兄さん「これをつければいいんですね。分かりました。ちょっとやってみます。」

 

すると奥から店主らしき人がやってきて、

店主「うちは改造はできません。今は最初からミニカーとして製造された車でないとミニカー登録などできないはずです。」

 

筆者「すぐそこの梅田の市税事務所では写真を撮影して提示すればミニカー登録できると教えてもらいましたよ」と第二ビルの方を指さす。

店主「そんなことできるわけがない。サッサッと帰ってくれ」

 

筆者「仕方なく帰る」

お兄さんはバツが悪そうな顔の中、そのままバイク屋をあとに(T_T)

 

そこで筆者は日本で有数のオートバイ用品店へ工具を買いに行ったが、案外いいものがなく挫折

 

どうしたものかと困っていると、近くにこれまた日本で有数の自動車用品店の発祥の店を見つける。

 

筆者「原付のホイールのネジを外したいのですが、硬くて外れないので外してもらえませんか?」

 

自動車用品店の人「バイクはしないんですが、聞いてみます。」

・・

自動車用品店の人「やっぱり作業に責任が持てないのでダメだそうです。近くの○○(さっきのオートバイ用品店)に行かれたらどうですか?

 

筆者「わかりました。。」

 

という訳でこれも挫折。外は寒いなか、なんだか母を訪ねて三千里の雰囲気が漂う中、もう一度オートバイ用品店に行ってみる。

 

筆者「近くにどこかバイク屋はないですか?」

 

用品店「ここにありますよ(と壁の地図を示す。)」

 

筆者「分かりました。じゃあ行ってみます。」

 

地図の場所はさっきとは別の「羽のマーク」のお店

 

筆者「ホイールのネジが硬くて取れないんですけどどうしたらいいのか教えてもらえませんか」

 

バイク屋のお兄さん「あーこれですか。一時期はやったけど、最近は役所がミニカー登録を受け付けてくれないと聞いてますよ。どっちにしろ改造になっちゃうんでうちではできなくて自分でやるしかないけどあまりおすすめはしませんね。ハブに負担がかかるし、壊れても改造車になっちゃうから壊れてももううちでは修理できなくなっちゃうけど何があっても今後は自分で直す覚悟はできているかい・・?。。。。ナットはこれで、力を・・・・回りましたね。パイプでも差して長くして回したらいいですよ。」

 

筆者「わかりました。じゃあパイプ買ってきます。」

 

というわけで、今度は近くのホームセンターへ直行。ステンレスのパイプを買って家に戻って自分でやってみると、できた(笑)。30分ほどの作業で終了。

 

早速ナンバーを外して電車で市税事務所へ。バイク屋の忠告が頭をよぎる中、ナンバーと登録証とこんな書類を出すと、

 

--------------------------------------------------------------------------------------------------

 

改造自動車等届出書

大阪市役所 殿

                                                      平成24

                                     申請者 氏名 長屋雅俊

                                       大阪市中央区○○丁目○○番◯号

 ■申請理由:

 このたび、総排気量49CCの原付3輪の乗物(形式:ホンダ 車台番号:TA02-1234567)をミニカー仕様に変更。主な変更内容として、後輪の輪距の寸法(トレッド幅)をスぺ-サー追加により純正の430mmからプラス80mm追加の510mmに変更し、道路交通法で定められているミニカー(総排気量50cc以下の普通自動車)の車輌分類に当てはまり、事実上2輪の原付登録が不可能なため、ミニカー登録での登録申請をしたくここにお願い申し上げます。

■変更内容:

 後輪の輪距の寸法(トレッド幅)がスぺーサー追加により純正の「430mm」から  プラス80mm追加の「510mm」に変更。

■登録変更理由:

 原付3輪の乗物が変更を施した事により事実上ミニカーの車輌基準を満たした為。

■車輌の変更諸元:

 後輪の輪距の寸法 430mm → 510mm

 

変更前

 

 

スペーサー

変更後

 

 

--------------------------------------------------------------------------------------------------

 

 

 

よく出来てるねー。これでOKだよ。これ(廃車の届出)とこれ(ミニカーの登録書類)書いて。あと住所が確認できるもの出してね。」といって原付の廃車→ミニカー登録、あっさり5分で水色のナンバーもらって終了。

いい風が吹いてきた。

 

返す刀で自賠責の変更へ。また電車に乗って農協へ。

筆者「自賠責の登録しにきたんですけど、ナンバーが変わったんです。」

 

農協の窓口の女性「・・・・」

 

筆者「ほら、ミニカーになって水色のナンバーになったんです。」

 

農協の窓口、ナンバーが変わったんですね。じゃあ手続きします。」

 

マニュアルを見ながら別の受付の人と相談すること5分。

 

農協の窓口「ひょっとして、ピザ屋でよく見るあのバイクですか?・・そうなんですね。じゃあ3輪の・・・わかりました。じゃあこれに住所と名前書いてください。」

 

ひょっとすると、受付マニュアルにそう書いてあるかもしれない、と思いつつ書類を書いて渡すと、自賠責の証書にナンバーが変わったことが記載され、手続き終了。

これで晴れてミニカー登録に・・・・しかし疲れた。

 

合法的とはいえ改造したので、今後はバイク屋で修理できないのだろうか・・・?

 

 

 

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中古住宅を購入してみよう(その3) ニュース記事に関連したブログ

2012/02/06 22:23

 

 こんにちは。長屋雅俊(ながやまさとし)です。

 

実践!中古住宅の買い方について、その3回目を書きたいと思います。

 

前回までは、築34年の住宅を買おうと「買付証明書」を書こうとしましたが、あまりにも上級者向けの物件ゆえ、価格が書けず挫折したところまで説明しました。

 

今日は、価格を求めるのにどうしたらいいかを考えてみましょう。

 

まず、おおざっぱにいえば

 

(不動産)=(土地)+(建物)

 

なわけですので、土地の建物と建物の価格を合計したものが、不動産の価格ということになります。

 

でもって、土地の値段はどうするかというと、誰でも出来る方法としては

 

路線価を探す

・不動産屋に訪ねて「このへんなんですがひと坪いくらくらいですか?」と聞いてみる(逆にいろいろ聞かれるかも)

・近くの公示価格、公示価格を探して見てみる

 

くらいでしょうか?(その他いろいろありますが、、)

 

じゃあ建物はどうするかというと、耐用年数(その建物が価値をもつという期間)から概則するのがわかりやすいのではないでしょうか?(これもいろいろとありますが省略して、、)

 

てな訳で、次回はまず土地から価格を求めることにしましょう。

 

 

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ジャイロキャノピーの改造(その1) ニュース記事に関連したブログ

2012/02/05 00:22

 

 友達から譲ってもらったジャイロキャノピー

名前は公募でなぜか「パトラッシュ」に決定

 

今後家のリフォームに大活躍する予感 

 

何かが足りないと思ったら、「宅配ボックス」がなかった。ちょっとした荷物も置く場所がなくてちょっと不便。

 

そこで、「宅配ボックス」をオークションで購入。

 

中はこんな感じ、ピザ屋御用達につき、断熱材らしき素材で覆われている。

 

 

ジャイロキャノピーの取り付け部分。金具が全く合わない(笑)

 

 

仕方なく、穴あけ工作開始。

 

補強は明日することにして、まずは取り付けられるようにしてみた。

 

 

以上30分の工作でした

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中古住宅を購入してみよう(その2) ニュース記事に関連したブログ

2012/01/28 20:52

 

 こんにちは。長屋雅俊(ながやまさとし)です。

 

さて、昨日のマニアックな不動産物件が気に入った筆者は、次に「買いたい」と申し込みをしなければいけません。

 

幸い売主さんは地元で新しい家を新築して引っ越したので、この家を売ることになった、ということでそのあたりは問題はなさそうです。どんな人がなぜ売るか、というのは、さり気なく聞いておかなければ。

 

この場合、「買受申込書」「買付証明」といって、紙で記入して不動産会社に提出します。

 

不動産会社はこれを持って、売主のところに話しに行きます。また、広告を出しているときには、自動的に取り下げてもらえます。

 

ちなみに買付申込書と言っても、「必ず買わなければならない」「必ず売らなくてはならない」といったものではありません。いわゆる法的拘束力はありませんが、手ぶらで売主に話しに行くわけにもいかないので、何らかの書面を書いてもらうのが普通というか、慣習です。

 

多くの場合には、だいたい次のことが書いてあります。

  1. ・不動産物件の概要
  2. ・価格
  3. ・申込人の住所氏名印鑑

 

さて、この上級者向け不動産物件に関して「買受申込書」を作ってみましょう。

 

 


買受申込書

売主○○○○様

 

このたび下記物件を買受したく、申し込みます。

 

○○県○○市○○町1-2-3

土地○○平米、

建物木造2階建居宅○○平米

 

金額           円

 

平成24年1月28日

買受人

 大阪市中央区○○町1-2-3

 長屋雅俊 (印)


 

と特に様式もないので簡単にかける書類です。

 

実は、ここで大問題がありまして、金額は必ず書かなければいけませんが、その金額がわからない。

 

なにせ、

  • 境界未確定(と言うことは面積も不明)
  • 建物は34年経過でいたるところに難あり

 

わかりやすく言えば、土地と建物の両方に瑕疵(かし:見えない欠陥、不具合、キズのこと)があるという「上級者向け」不動産ですから、慎重に決めなければなりません。

 

そこで、次回はこの不動産の値段をどのようにするか、考えてみたいと思います。

 

 

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上級者向け物件を発見。 ニュース記事に関連したブログ

2012/01/27 02:03

 

こんにちは。長屋雅俊(ながやまさとし)です。

 

不動産屋さんで「家を買いたい」といったところ、奥から「とっておきの物件です」といってこんなのを出してきてもらいました。

 

1)○○駅(非電化の単線ローカル線)650m

2)昭和53年に田を転用して建売住宅として開発したらしい(築34年

3)上水道はあっても、下水に接続せず、今のところ排水は側溝に垂れ流し

4)当然プロパンガス

5)トイレは・・・くみ取り式

6)北向き・・・・しかもガレージの雪囲い(白い壁みたいなの)が採光の障害になっている

 

これだけでも上級者向け。

 

しかも・・

 

7)標(杭)がなくなり、境界の未確定個所あり(しかも雪が積もっているらしく春にならないとわからない)

8)雨漏り1か所あり(修理見積で17万円!)

9)水道からが発生

10)半年ほど前に、基礎部分の白アリの駆除歴あり

11)暖房機(FF式)、湯沸かし器が動作するか不明

12)塗り壁は広範囲に落ちている

 

もうおなかいっぱい。失うものは何もなかろう。不動産の都市伝説の専門家として実践の時が来た。

 

 

 

家を買いたい→「家を解体」か・・いや、このまま使ってしまおうぞ。

 

というわけで(うまくいけば)今後長く付き合うことになろう

「じゃあこれ1つください」

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3年ぶりに書きました。

2012/01/25 10:18

 

こんにちは。長屋雅俊です。

 

この3年で日本の状況も大きく変わってきました。経営者の方とお話しする機会や、身近で起業するという方からも、端から日本のマーケットをあてにしていない、海外に活路を見出したい、そんなことが実感できます。

 

このブログはもともと不動産検索エンジン「いえーい!」、それから360度全周囲画像データベース「ロケーションビュー」というとても先鋭的なウェブツールとデータベースから不動産市況をのぞいてみるという目的で始めましたが、この3年間で大きく変わりました。どちらのサイトも実験的な取り組みとしてテレビ、ラジオで取り上げられ、雑誌で一番印象的なサイトと評価されて賞をいただいたり、新聞に至っては土曜版の1ページ使って大きく取り上げられました。東京弁護士会からは論文まで出ていたように記憶しています。いくつかの技術は名前を変え別のところで使われているようですが、経済的な環境はあくまでも実験サイトという枠からは外に出すことを叶わせませんでした。

 

一方で、大きな意味で不動産の市場の中でささやかながら仕事をしていることは変わりませんし、専門家と言われれば専門家です。そのあたり今後も変わらないと思いますので、この3年の変化も吸収しながら少しずつ書いていこうと思います。

 

まずはこのブログのプロフィールから変えないと  

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